星期四, 1月 29, 2015
星期一, 1月 26, 2015
聖約瑟夫再度保佑
St.
Joseph 聖約瑟夫 / 聖喬瑟夫乃是天主教徒崇拜的聖人中最為知名的一個。他是聖母瑪莉亞的丈夫，也是耶穌基督在世間的養父。民俗流傳中聖約瑟夫最為稱道的神蹟便是佑助賣屋能快速順利成交。用谷歌搜尋，馬上就抓出美國英文網站上許許多的感恩故事。
記得我在五年前貼過一篇〈房子賣不掉嗎？祈求聖約瑟夫幫忙吧！〉的文章嗎？我們在二ＯＯ九年賣房子時，我在「實在不知如何是好」的情況下，也求助聖約瑟夫。當時的好運只能以神奇形容，都要歸功於聖約瑟夫的保佑！
時間轉到二Ｏ一四年，我們想賣掉二年前買的公寓。本來住的好好的，後來跟新鄰居有噪音問題，睡都睡不好。溝通過幾次，每次都暫時好轉，不久又恢復原狀。新鄰居總是裝著不知情的樣子。我們想鬧到社區管理處可能也沒用。加上我家狗狗年紀愈來愈大，連爬門前幾層石階都出問題。牠是拉布拉多混種，有30公斤重，我又抱不動，門前也不能裝斜板讓牠慢慢爬。想了很久，決定賣掉公寓，買個獨門獨院的小房子好了。
丹佛的房地產市場最近幾年爆紅，根據一項統計，丹佛房地產市場在2014年成長速度於美國大城市中排名第二。想賣我們的公寓倒容易，但想買就難上加難了。你可能會想，找不到合適的房子買，大不了先租著住，慢慢找。可是這裡的剩餘空房可出租的比率只有3%，多半情況是月租金還比付房屋貸款高。有能力的人都搶著買；有錢的人也搶著買來投資。
其實，二年前我們也想買間獨門獨院的小房子，看了3、4個月，怎麼也找不到，後來改看公寓。出價二次，都被別人搶去了。第三次，是間獨門獨院的小房子，廣告當天登出來我們就去看，也在當天出價喔，還是被別人買走了。第四次去看在丹佛南方郊區的公寓，廣告連照片都沒有登。通常沒照片的都是狀況很差的屋子，需要大肆修理。像我們兩個什麼都不會修，只能敬而遠之。我們想說去碰碰運氣好了。沒想到一切都很好，所以我們馬上就買。這公寓在丹佛非常受歡迎的學區，也是搶得很厲害的地段。沒登照片就在第五天被我們買下來，要是登了照片我們肯定又買不到了。
為了不在春季房地產買賣季熱起來跟別人搶著買房子，我們計畫在二月賣房子，差不多三月就可以找房子買。丹佛在三月還是下雪季，所以房地產買賣開春比許多美國城市晚。當然我也依照傳言把聖約瑟夫的塑像埋在花盆裡，並祈禱他不僅保佑我們很快賣掉公寓也能買到適合的房子。
就在一切都準備好也跟仲介公司協調好開放參觀的時間，我老公突然想到要再詳細查查房屋增值稅法，驚然發現沒住滿兩年而賣屋要繳增值稅。算算明年我們大概要多繳三千美金的稅，嚇了一大跳。反正我們到五月中就滿兩年了，因此延到三月上旬開賣。如此推算，可能在三月下旬或四月初就可以開始找房子，到五月中搬家，應該可以。沒搶到買屋先機，但比繳大筆稅好，我們想。(是不是聖約瑟夫的保佑而讓我老公有靈感要查看房屋增值稅法呢？)
三月十號晚上，也就是我們賣公寓廣告登上 MLS
Listing 的前一晚，我老公下班回家鬧胸痛。他曾犯過一次 acid
reflux 胃酸倒流症,，感覺很像心臟病，為了安全起見，還是馬上去了急診室。因為他才40 歲，身體狀況很好，平時不吸煙和喝酒，也十分注重飲食和運動，連醫院裡的醫護人員也不認為他會得心臟病。不過該做的檢查還是要做，護士小姐跟我說檢查結果要等很久，我老公在急診室很安全，建議我回家休息。我想也好，剛剛要來急診室之前匆忙的把狗狗託給鄰居，也沒餵牠，我還是回家好了。
隔天一大早﹝三月十一號﹞我們賣公寓廣告登出來，仲介公司接到一大堆要看公寓的電話，趕緊跟我商量。我那時還不知道我老公到底怎樣，反正他還在醫院，買主來看房子應還沒關係，也就答應了。只是我得安排狗狗。還好那天早上仲介公司安排了４組人在同一個小時時段來看房子。另有一組人在下班後會來。和仲介公司講完不久老公就來電，他說經過一些檢查後，醫生確認他發了心臟病。當然我十分驚訝和恐慌。老公說病已經發過了，他不痛不昏沒什麼難過的地方。但是因為他發心臟病的原因不明，他沒有高血壓，壞的膽固醇指數低，心跳速度也算慢的，每分鐘60下左右， 很有運動員健跑者的體格，家人中也沒有得心臟病的，所以要留院等做進一步檢查。我跟他說早上有人要看房子，我得帶狗狗出去，不能馬上去醫院，要不要推掉？老公覺得第一天人氣很重要，不能推掉，要我去料理這些事，他在醫院安全的很，我可以不用擔心，蹓完狗後先去上班。那時我只跟我的上司說會遲到，還沒提我老公在醫院的事。買主走後，我帶狗狗回家，趕快去上班跟上司報備一下家裡出了事，可能隨時要請假。又通知我住在外地的公婆和他住在丹佛的叔叔。
對啦，老公進急診室時特地囑咐叫我別急著通知他父母，要是又是 acid reflux 胃酸倒流症，不必驚動老人家。那… 我們要賣公寓為什麼不把狗狗送去寵物旅館呢？原因是寵物旅館要求狗兒們每六個月注射一次 bordetella 咳嗽疫苗，而獸醫通常建議一年一次。雖然我家桑妮去年打的疫苗還沒到期，可是也超過六個月了。我們沒注意到這一點，所以不能送去寵物旅館。牠又沒辦法跟其它狗兒們共處，臨時要找親友代為看管並不容易。所以我們想，只要看房子的時間安排的好，多帶桑妮出去走走蹓蹓也不錯。
不到中午仲介公司就來電說，早上看房子的一組人要出全價買，沒有任何附帶條件，也同意等到五月中才過戶。反正我們有24小時的時間考慮，仲介人建議等到傍晚這組人看完房子再說。這時，我也跟仲介公司說我先生發心臟病，人在醫院，不知何時出院，明天和之後一星期看房子的約統統都要推掉。
說到這裡，要順道提一提我們公寓的賣價。我們和仲介人討論好合適的價錢後，他建議壓低幾千美元來吸引買主競標。原因是那一陣子的市場活動都是這樣，許多成交價都比原來想要賣到的價錢高。我們覺得沒有必要玩這種遊戲，公寓的價錢不會浮動太多，不像獨門獨院的房子比較有可能因為裝潢或景觀設計的關係出現高差價。還好我們沒有貪心，沒有減價。誰能料道我老公會突然生病，根本不可能玩買主競價遊戲，最後賣低了價錢？（後來，我們就簽約賣給這對出全價而且願意等到五月中的夫妻。我們的公寓僅開放參觀一天而已。）
這天下午﹝三月十一號﹞我去醫院時才知老公從鬼門關撿回一條命。
話說醫生要我先生留院做進一步檢查，給他做了軟管動脈攝影檢查。就是從他手腕開一個小洞，伸入軟管，檢視動脈是否有阻塞等等可能引發心臟病的因素。醫生看著螢幕，嚇了一大跳。看到我先生的冠狀動脈出現裂痕，還有一小條血管已經斷裂。這引發了心臟病。至於為什麼血管會裂，今日的醫 學研究對於起因知道的不多。他的病症叫
spontaneous coronary artery dissection 自發性冠狀動脈剝離
/ 冠狀動脈內壁分離。是非常罕見的病症，且絕大多數發生於女性。醫師當下徵得我先生的同意，馬上緊急處理，接了6個 stent 冠狀動脈支架。以當時的情況來看，也沒辦法通知家屬。而我先生在神智完全清醒的狀態下，同意緊急處理。一般心臟病患者頂多接1~2個,，他卻接了6個。 不過， 因為情況穩定了，也就不用做開心手術。
聽我先生講述經過，我的腿還真的軟了。他卻精神好的很，還會跟我們開玩笑。不過，他說當時他和醫生一起看著螢幕時，心想可能小命不保。那心臟科醫生從來也沒給病人接過那麼多冠狀動脈支架，還得緊急請來另一位心臟科醫生幫忙。
就在這一天，我老公命大不死，我們也簽約賣了公寓。醫生又要我先生留院觀察了三天才讓他出院。
在丹佛買房子競爭之大，很讓人神經緊張。原因之一是供應量少：買的人多；賣的卻少。前些年因為景氣不好，建築業沒錢蓋新房子，也沒人買。這幾年儘管房屋市場行情三級跳，地方政府單位審核與批准建造新屋的速度太慢，又加上愈來愈多人搬入丹佛，造成房屋供不應求的情況。
因為心臟病的關係，出院後我先生在家休養一個月。這段期間他的活動量不能太大，但仍需要輕鬆的運動，如走路。一個壯年人，叫他躺著也躺不住。所以他不時跟著仲介人去看房子。不然，按照我們上班族的時間，只能利用午休，下班，及周末時間去找去看。以丹佛的情況來看，很多房子都在2~3天內，甚至是廣告貼出當天就賣掉了，不多花點時間，我們是搶不過人家的。
我們只想找個二至三房一廳小房子，有個35坪就很好了，小一點也可以。誰知小房子在我們考慮的價位，簡直搶翻天。正如之前仲介人所言，有很多賣主故意把賣價調低一點，吸引大批人潮。有好多間房子我們去看時還要排隊，門外站了一堆有興趣的買主和他們的仲介人。有二間房子我們提了價，發現另外還有將近20個買主也提價競標。
聽我們的仲介人說，有些買主同時向數間房子提價競標。這真的是亂來。提價買房子是要送合約和定金的，怎麼可以同時送出好幾分合約？又不是有錢想買好幾間房子。那些人想標到的可能性不高，沒標到的合約就自動失效，不會惹麻煩。可是這對其他買主很不公平。一般都是等提買價的合約被拒絕之後才重新看別間房子，提價等等，因此也會錯失一些機會。聽我們的仲介人問我們要不要也這樣做，我們覺得在法律邊緣遊走不妥，就算不會惹上紛爭／吃官司，這種投機的事還是不做的好。
在競爭這麼強烈的環境中，我們必須十分謹慎的篩選。從仲介人提供的資料來決定是不是要提送買價合約。在6星期的尋找過程中，我們一共送出了三份。第二份提了比要價高出一萬美元，最後以第二名落榜，只差了幾百美元就標到了。雖說提價競標愈高愈好，也可不能亂開價，就算標到了，並不表示銀行貸款會通過。所以，仲介人的市價分析很重要。我們自己也做了很多市價分析的功課。
第三份合約，就是我們買到現在住的房子的合約，也是提了比要價高出一萬美元才標到的，打敗其他十對買主。這間房子和我理想中的房子有點差距：一層平房，裝修完整的地下室，共約59坪是他們美國人戲稱的外婆家(grandma house)。我老公一看到這間房子就很喜歡，真的有點像他的外婆家。雖然裝修很樸素，但是裡裡外外都還蠻新的，我們不用費心修理。門前草皮也沒麼設計，不過保持得很清爽。當前的市場，有那麼多人搶著買，多數的賣主根本啥都不修不弄。我們看到的房子至少三分之二都要修修弄弄。照片看來很好很漂亮，去看才知道冷氣要換，某面牆要補。有一次我開一間廁所的門，把手還被我拉斷，真的很扯。所以看到這間房子不用修理，真的蠻高興的。那時我心裡還是很留戀另外看到有間客廳挑高空間的房子。但是跟老公仔細分析之後，決定這間最好。
雖說賣主同意賣，也簽了合約，此後並不是一帆風順。房屋檢查結果很好，只有幾個小毛病，其實不修也無所謂，但是檢查報告一定要寫出細節。賣主也同意全都修。可是因為我們買房子的前提是要把公寓賣掉還了貸款另外再辦新的房屋貸款，賣主的仲介人很精，說為了以防萬一，要我們把合約中因貸款不順而必須提出中止合約的日期提前。我們當然答應了。
二個星期過去，銀行派的估價人送出了房屋估價書，認定這間房子所值價
格比賣主原來開的價低了九千美元，也就是比我們標到的價錢少了一萬九千美元。我們聽到都傻眼了；賣主和他們的仲介人非常不高興，認為就算估不到我們標到的價錢，也不至於低那麼多。看看當時市場上相似房屋的賣價狂飆，怎麼會這樣呢？
估價人一般是以鄰近地區過去六個月成交的案子來比價。某些裝潢即使再怎麼美輪美奐，也不會影響房價。地下室的空間不值錢，再大，裝潢的再漂亮也沒用。過去六個月，有四個月是淡季，美國人過感恩節，聖誕節，新年，又是下雪的冬天，買賣房屋的少。不得已要賣房子的，許多拖了很久才賣掉，價錢都給壓低了。最近二個月房價狂飆，成交數值很多還沒有正式公布。所以說銀行估價人用的數據，沒辦法跟上當前市場狂飆的速度。可是這一來我們就慘了，銀行只願意貸款到估價人說的數字，其他一萬九千美元我們要補上，再加上頭期款，我們哪有那麼多錢？
我們想說一定買不到這間房子了。然而我們的仲介人非常執著，不輕言放棄，幫我們跟賣主交涉。如果賣主堅持一定要我們出的價錢的話，這個交易一定毀了。話又說回來，他們的下一個買主很可能也會遇上類似的情況。畢竟大多數買房子的人都是要貸款的，很少用全數現金買的。又拖了好些天，交涉的結果是，賣主要他們原來開的價。也就是說我們還差九千美元。這個數字還是超出我們的預算。在這幾天中，幫我們辦貸款的小姐和我們的仲介人跟銀行提出故價上訴，可是行不通。我們又再一次的要放棄了。
這時，離我們合約中因貸款不順利而必須提出中止合約的日期只有一星期了。我們的仲介人建議換別家銀行貸款，也就可以另外再估價一次。她認為再估價的結果應該會較接近市價。我們一邊跟另一家銀行接洽，一邊跟仲介人四處去看房子。看來看去，都沒有好的。在我們交涉的過程中，得知賣主是蓋房的建商，親友中有做水電的，所以那間房子弄得很堅固。如果我們真的放棄買那間房子的話，不但短期內買不到房子，說不定也租不到房子。只剩一星期，臨時換貸款銀行很不保險，我們決定不換，況且辦貸款的小姐人很好，很有效率，公寓貸款也是她辦的。如果我們時間多一點話，說不定真的會換。(前面不是說賣主的仲介人很精嗎。) 坦白說，我們換了銀行的話，一切手續能不能辦好是個問題，也可能要多付手續費之類的，不換是對的。
我們的仲介人又再度跟賣主交涉。不知道她是如何利用她那三寸不爛之舌，說服賣主和那個很精且不合作的仲介人，又降了二千美元。賣主不必修理之前房屋檢查提出的小毛病，對方的仲介人也少收一點佣金。可是我們還要多付七千元現金，實在有點付不出手。本來想添幾件新家具的，這下子也不可能了。當然最後我們還是買到那間房子，我們拿出五千元現金，又跟婆婆借了二千元。
折騰了一場，我們最終的買價比原來標的價錢少了一萬二千美元，每月的房貸也就少了一些。雖然先要多付五千元現金，把那看成繳頭期款也不錯。果然，二個月之後再看我們房子的市場價，已經超過原來標的價錢。我們算是買到好價錢，也要感謝賣主不貪心，不堅持賣價。也可能是他們同情我們已經在這間房子花了很多時間與精力吧？
這間房子一搬進來住就很有家的感覺。通常都要住上一小段時間，熟悉了之後，才真的有自己家而不是作客的感覺。現在家中多的空間也方便我先生做復健運動。我們都覺得真的是買對了。我們剛搬來丹佛時租的二房一廳公寓(25坪)，如今的租金比我們的房貸(加稅金和房屋保險)還高。
不管怎麼說，都要感謝聖約瑟夫再度保祐。輕輕鬆鬆的賣掉公寓。儘管買屋的過程中，壓力很大，難題一波波的出現，我們最後買到一間物美價廉的房子。
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